公共不動産の「解体」を捉え直す
日本各地で、そろそろ本気で考えたい課題があります。それが公共不動産の老朽化。
学校、庁舎、図書館……。高度経済成長期に建てられた施設たちが、次々に更新の時期を迎えています。膨らむ維持管理費や改修・建替の検討、そしてその先にある選択肢としての「解体」は、もはや避けられない選択肢として目の前にあります。
ところがこの「解体」、現実にはスムーズには進みません。
行政のお財布事情などから後回しにされたり、施設への思い入れの声や「もったいない」という声などから話がまとまらなかったり。使えるものを使う姿勢は素晴らしいけれど、維持コストや安全面のリスクを考えると、放置しておくことが、かえって地域の重荷となってしまう可能性だってあるのです。
そんな「公共不動産の解体をいかに進めるか」というリアルな問いも大切だけど、公共R不動産研究所としては、その先にどんな可能性が見えるかも同じように大切にしたい。
もし、解体を「未来への投資」として捉え直し、その行為やプロセスから、地域にとって思いがけない新しい価値のタネを見つけ出すことができたら。公共不動産の解体を単にスクラップではなく、「まちの再編集」プロセスとして、新たな価値を生み出す「クリエイティブな解体」として捉える、そんなことができないでしょうか。
本連載では、この私たちの「仮説」を皆さんと一緒に探求していきたいと考えています。
今回提示するのは、その全体像としての「問い」。少々長丁場となりますが、このテーマに関心のある方は、ぜひご自身の関心のある部分からでもご覧ください。
公共不動産解体の課題・負のスパイラル
公共不動産の老朽化を気にしているからか、最近気になるニュースを耳にするようになりました。公共施設の解体に関して様々な工夫を重ねている話だったり、あるいは先行きが心配になるような話だったり。
工夫という目線では、今年3月に埼玉県深谷市で「旧岡部B&G海洋センター」敷地の建物解体条件付き売却に伴う入札が執行されました（※1）。いわゆる「マイナス入札」です。土地の価値から解体費を差し引いて、マイナスの予定価格を設定。落札した事業者が解体も担うという仕組みで、厄介払いになりがちな古い施設の処分と、その後の土地活用を同時に進めようという試みです。
一方、少し心配なニュースとしては、解体工事業者の倒産が過去最多のペースで増加しているというリサーチがあります（※2）。その背景には、資材の高騰や深刻な人手不足、さらには競争激化など、構造的な課題があるようです。これが直ちに自治体の公共工事発注に影響するとは限りませんが、解体を取り巻く環境が楽観的ではないことは、頭の片隅に置いておく必要がありそうです。
いずれのニュースも個別の動きでありながら、公共不動産の解体を取り巻く「足元の揺らぎ」を示しているのかもしれません。なぜ解体はなかなか進まないのか？ その背景にあるリアルな課題を見ていく必要があります。
実際、解体が必要とされている公共施設はどれくらいあるのでしょうか？ まずその状況を把握することは簡単ではありません。少し古いデータになりますが、総務省が2013年に公表した調査結果では、解体や撤去の意向がある施設は全国で12,251件、その費用は約4,040億円にのぼると推計されていました（ただし廃棄物処理施設等の特殊なものも含む）（※3）。
地方自治体の財政は潤沢ではありません。こうした中で解体費用をどうやって捻出するのか？これも大きな壁です。
解体にまつわる制度としては、2014年度に「公共施設等解体撤去用地方債」（※4）ができました。これは、公共施設等総合管理計画に基づいて古い施設を解体する場合、地方債でまかなえる仕組みです。とはいえやはり、起債は将来への負担の先送りになる点が気になります。
最近では、広域的な施設の統廃合に伴う解体に対しての交付税措置（2025年度から拡充）（※5）も出てきましたが、調査検討等の費用に限られているようです。学校施設についても、統廃合に伴う旧校舎解体は国の補助対象ですが、すでに廃校になった施設だけの解体は対象外だったりと、単独での解体を直接後押しするメニューは限られているのが実情のようです。
こうした状況の中、公共施設のファシリティマネジメントに詳しい川口義洋氏（※元 岡山県津山市役所職員。2025年4月より公共R不動産メンバーにジョイン！）は、解体が進まない背景には、次のような「負のスパイラル」があるのでは、と指摘しています。
・解体には多額の費用がかかる。
・解体そのものは新たな価値を生まないため、他の施策に比べて後回しにされる。
・その結果、解体の予算化や実施が先送りになる。
・解体後の利活用を考えたり、民間と連携したりする余裕もノウハウもない。
・施設は放置され、老朽化が進み、安全リスクや維持コストはむしろ増えていく。
・ますます財政負担が重くなり、解体の着手はさらに困難になる……。
これに加えて、アスベスト除去基準の強化や廃棄物処理費の上昇、人手不足といった外部の要因も解体費用を押し上げています。さらに、地域での合意形成に時間がかかればかかるほど、その間の維持管理や安全対策のコストも増えていく。この状況が続くと、なかなか出口が見えにくいですよね。
いろんな問題が絡み合っていますが、まずは「解体を先延ばしにしない」ために、何ができるのか。
連載では、こうしたボトルネックを少しでも解消するための具体的な工夫、「足元を固める」ためのヒントを探っていきます。
※1：埼玉県深谷市「マイナス入札（建物解体条件付き入札）により旧岡部B&G海洋センター敷地を売却します」（更新日：2025.03.12）
https://www.city.fukaya.saitama.jp/soshiki/kikakuzaisei/s_kaikaku/tanto/kobai/17295.html
※2：東京商工リサーチ「『解体工事業』の倒産 過去最多の54件 解体コスト、人手不足で赤字工事が増加」（2025.03.07）
https://www.tsr-net.co.jp/data/detail/1201141_1527.html
※3：総務省 「公共施設等の解体撤去事業に関する調査」結果の公表（2013.12.03）
https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/01zaisei05_02000056.html
※4：江夏あかね「公共施設等解体撤去地方債と地域の再生・成長に向けた資金調達」（野村資本市場クオータリー 2014年冬号）
https://www.nicmr.com/nicmr/report/repo/2014/2014win10.pdf
※5：総務省 公共施設等適正管理推進事業費（集約化・複合化事業）の拡充 p.14 （2024年12月27日）
https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/01zaisei05_02000056.html
「解体」を先延ばしにしない方法
公共不動産の解体という特殊事情を踏まえつつ、「解体」を先延ばしにしないためには具体的にはどのような工夫ができるでしょうか。ここでは、いくつかの自治体の先進的な取り組みから、そのヒントを探ります。
⚫︎戦略的な予算化｜岡山県津山市の例
まずは、悩みのタネになりがちな「お金」の話。公共施設を解体したくても、その財源確保がネックになるケースは多いですよね。岡山県津山市では、公共施設の維持管理や長寿命化を目的とした「FM専用基金（※6）」を2016年に設立しました。ポイントは、この基金を修繕だけでなく、解体工事の財源にも充てられるようにしたこと。解体だけの予算確保は難しくても、「施設のトータルマネジメント」という大きな枠組みの中に解体費用を位置づけることで、一般財源の状況に左右されにくい、計画的な解体が可能になります。
⚫︎発注方式の柔軟化｜岡山県津山市の例
次は「発注」の工夫。通常、工事の競争入札には詳細な設計図や仕様書、そして積算が必要ですが、更地にするだけの解体工事にその手間は必要でしょうか？岡山県津山市では、詳細な積算は行わず、設計図と仕様書だけで複数の業者から見積もりを取る「見積り合わせ」方式（性能発注に近い考え方）で解体工事の発注を実施。結果、業務量の減少と契約金額の大幅な減少を達成。2019〜2020年の実績では、従来方式に比べて約5〜6割ものコスト削減につながったそうです（※7）。発注方式を柔軟にするだけで得られる効果です。
⚫︎不動産売却方法の工夫｜埼玉県深谷市の例
最後は「土地」の売却とセットで考えること。もし解体後の土地に市場価値が見込めるなら「マイナス入札」という方法が考えられます。これは土地の評価額から解体費用を差し引いた「マイナスの予定価格」で売却するというもの。落札した民間事業者が土地を手にいれると同時に解体工事も引き受ける仕組みです。行政にとっては、売却収入はマイナスになるかもしれませんが、解体費用を直接負担せず、施設解体と土地活用を同時に進められます。埼玉県深谷市ではこの仕組みをたびたび活用しており、直近では冒頭でも触れた通り、「旧岡部B&G海洋センター」にて実施しマイナス4355万円での落札となったとのこと（※1）。逆転の発想と言えそうです。
※6：「FM専用基金」を有効活用し公共施設の長寿命化を図る（2023.04.21）
https://jichitai.works/article/details/1750
※7：川口義洋氏ヒアリングによる。
こうした「戦略的な予算化」や「発注・売却方法の工夫」は、公共不動産の「解体」という避けては通れない課題に現実的に向き合うための、「足元を固める」アプローチです。限られたリソースのなかで、いかに「解体」を着実に進めていくか。まずはリアルな問いとしっかり向き合い、解体を先延ばしにしない状況をつくっていくことが大切です。
ただ、解体工事を効率よく進めることだけでは、解体は「後始末」や「コスト」であるという後ろ向きのイメージから抜け出せないかもしれません。
足元を固めつつも、さらに一歩進んで「解体を捉え直す」視点を持てたらどうでしょう。多くの人が「それ面白そう！」「関わってみたい！」と共感し、後押しが生まれるような取り組みに転換することも、きっと必要になるはず。
そんな新たな価値を生み出す「クリエイティブな解体」を探ります。
解体を価値に変える「クリエイティブな解体」という視点
公共不動産を新築する時には多くの予算やアイデアが投入される一方で、解体は単なる撤去行為としか見られていないのが現状ではないでしょうか。新しい建物を建てる華やかさに比べると、どこか地味でコストがかかるだけの後始末作業と捉えられがち。解体工事を実施する自治体職員も、あるいはそれを見守る地域の人たちも、解体に対して前向きなイメージを持ちにくかったのでは。
でも、建物を取り壊す行為にも大きな可能性、「価値のタネ」が秘められているのではないか？！。既存の認識にとらわれず、創造的な視点や多様な工夫を掛け合わせることで、ポジティブなプロセスに転換できるのではないか。そんな仮説を持って、視点を変えて「解体」を捉え直してみたいと思います。
例えば、一般的にはあまり関わることのない多様な人たち──建築家やデザイナー、アーティスト、学生、地域住民など──が解体のプロセスに関わること。老朽化した建物から出る古材や建具を新たな「資源」として活かすこと。解体現場そのものを、学びや交流、新しい表現が生まれる舞台として捉え直してみること。
そんな風に、解体のプロセスやそこから生まれるモノコトに新たな価値を見出す取り組みを、ここでは「クリエイティブな解体」と呼んでみることにします。
そもそも、公共不動産の解体において「クリエイティブ」な視点がなぜ必要なのでしょうか。
ひとつには、税金を用いて行う事業であるからこそ、単に効率的に壊すだけでなく、プロセスも含めて地域にポジティブな影響をもたらす、民間で言う「投資効果」をあげる必要があるという点。もうひとつは、多様な人たちがポジティブに「解体」のプロセスに関わることで、合意形成がスムーズに進んだり、予期せぬ地域経済への波及効果や、コミュニティ活動の質の変化が生まれたりする可能性も高まる、という点にあると考えています。
もちろん、こうした「クリエイティブな解体」につながる試みは、民間の建物では以前からあり、目新しいものではありません。しかしこれを公共性の高い公共不動産というフィールドに持ち込み、捉え直したとき、さらにユニークな価値や可能性が見出せるのではないか。そんな期待があります。
「解体」から生み出す価値
「クリエイティブな解体」は具体的にどのような価値を生み出すのか？ その詳細は今後探っていくとして、今回はその可能性を3つの切り口から、事例を交えて探ってみます。
⚫︎解体資源の価値化｜「モノ」の価値を見つけ出す
まずは、解体現場から生まれる「モノ」に注目してみましょう。建物の解体からは多くの「廃材」が出ますが、視点を変えればそれらは新しい「資源」や「素材」の宝庫。より価値の高いものに生まれ変わる「アップサイクル」の可能性を秘めています。
例えば、長野県諏訪市の「ReBuilding Center JAPAN（※8）」は、古民家などの解体時に古材や建具をレスキューし、リノベーション素材として販売したり、自らのプロジェクトで活用したりするなど、次の使い手へとつなぐ活動をしています。
また、OpenAとナカダイの共同で展開するプロジェクト「THROWBACK（※9）」では、解体などで生じる廃棄物を再編集し、家具や空間デザインの新たな命を吹き込んでいます。
こうした取り組みを通じて、解体を創造的な「資源の収穫」と捉え直す視点があります。
⚫︎解体プロセスの価値化｜「コト」の価値を創り出す
モノだけでなく、解体という「コト」、つまりプロセスそのものに価値を見出す動きもあります。解体はただ建物を取り壊す時間に見えますが、工夫次第でコミュニティや地域の人々を巻き込む場づくりの機会にもなります。
山口市のYCAM（山口情報芸術センター）（※10）では、古民家をあえてゆっくり時間をかけて段階的に解体し、その過程自体をアートプロジェクトや地域交流の「舞台」にしました。また、東京・渋谷の「アートゴールデン街（※11）」では、取り壊し前のビルを「ビルの終活」と銘打ち、期間限定のアートイベント会場として開放する試みも。
このように、解体のプロセス自体を地域の交流や創造活動の場に転換することで、新しい価値を生み出す可能性もあります。地域の記憶やコミュニケーションを活性化させる機会として、解体のプロセスを捉え直す視点がヒントになりそうです。
⚫︎解体後の活用価値化｜「ツギ」の価値をデザインする
モノ（資源）、コト（プロセス）に続いて、最後に考えたいのは、解体がもたらす「ツギ」、つまり解体後の「次」であり、場の記憶や価値を「継ぎ」ながら新たな価値へと再編集するあり方です。建物がなくなった後、あるいは形を変えた後の空間を、どう再び地域の資産として活かせるでしょうか。
例えば、すべてを壊し去るのではなく、建物の一部だけを解体し、歴史的価値を持つ部分を「減築」という選択肢があります。東京都瑞穂町の瑞穂町図書館（※12）は、旧施設を減築・改修することで、その歴史性を継承しつつ新しい図書館へと生まれ変わりました。
佐賀県佐賀市の市村記念体育館（※13）でも、特徴的なデザインを持つ建物を減築して再生する計画が検討されました（計画は凍結中ですが、考え方自体は示唆に富んでいます）。
更地になった場合も、一時的なイベントやフリーマーケットの場として「暫定利用」することで、その土地の持つ可能性を地域の人たちと一緒に探り、求められる「次」の姿を見つけていくという丁寧なアプローチもあります。あるいは粗放農業のように、土地利用を「生産の場」に変えていくような、グラデーションのある選択肢も含まれてくるでしょう。
場所の記憶を「継ぎ」ながら新たな価値を加える減築や、地域と共に「次」を探る暫定利用のように、解体後の「ツギ」を地域の資産として豊かに活かす視点も、これからのヒントになりそうです。
※8：Rebuilding Center JAPAN https://rebuildingcenter.jp/
※9：THROWBACK https://throwback.jp/wp/about/
※10：meet the artist 2022：メディアとしての空間をつくる（山口情報芸術センター・YCAM）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001604074.pdf
※11：アートゴールデン街・ビルの終活（渋谷・東京建物） https://www.artgoldengai.com/
※12：瑞穂町図書館 https://www.realpublicestate.jp/post/mizuho_library/
※13：市村記念体育館の計画凍結に関する報道例：読売新聞
https://www.yomiuri.co.jp/local/kyushu/news/20231124-OYTNT50194/
解体を「まち」の未来を再編集するきっかけに
ここまで、私たちの「仮説」としての全体像をお伝えしてきましたが、これが完成された「答え」であるはずもありません。むしろここからが探求の始まりだと考えています。
老朽化が進む施設と向き合うには、リアルな問いに応える現実的な取り組みが不可欠です。しかし同時に、解体を単なるコストや後始末と捉えるだけでなく、視点を変えて捉え直し、未来へのポジティブなきっかけとする可能性も見えてきたように思います。
つまり、「足元を固める現実的な取り組み（守り）」と「未来の価値を創造するクリエイティブな視点（攻め）」。この両輪を同時に回していくことが、これからの公共不動産のマネジメントにおいても、大変重要になってきたのではないでしょうか。そして「解体」は終わりではなく、まちの再編集のきっかけ。そう捉えることで見えてくる景色も変わってくるはずです。
もちろん「クリエイティブな解体」を実現するには、まだ多くの問いや課題があります。この「仮説」をさらに探求し、そして具体的なアクションに繋げていくために、皆さんの現場の声や知恵が不可欠です。このあたりは引き続き深掘りしていきたいと思います。
そして、この「公共不動産の解体」というテーマは、きっと多くの自治体の皆さんにとって他人事ではないはず。皆さんの地域では、公共不動産の解体といまどのように向き合っていますか？ あるいはこれからどのように向き合っていきたいですか？
ぜひ、この「仮説」をたたき台に、皆さんの現場での実践やアイデア、あるいは「うちではこうしている」「こんな壁がある」といったリアルな声を私たちに聞かせてください。一緒にこのテーマをポジティブに捉え、視点を更新しながら、まちの未来を豊かにしていくヒントを探していけたらと思います。
